「持家vs賃貸」どっちがいいのか?持家にしたれおぽん家がその理由を挙げる。

2017-11-01

こんにちは、ぽんです!固定費削減・見直し第1弾テーマは住居です!

持家と賃貸の論争、答えが無いんじゃないかってくらい、ずっと比較されてきて答えが出てない気がします。その理由は簡単で、どちらにしても本人の環境によって最適な環境が異なるから、です。それをいっちゃーおしめーよ。って感じですので、れおぽん家はいま持家として分譲マンションに住んでいますから、それに決めた背景と理由をお話ししようと思います。

ぽん
まずは、ぽんの例を紹介します!

結婚を決めて家探し。賃貸は高かった。分譲を調べる

レオとぽんが結婚を決め、家を探さないとね〜と2人でゆるゆるとさがしてました。賃貸と分譲、それぞれ同じように、良い物件はないかな?と。都内の2LDK(50〜65m2)の賃貸物件は13〜19万くらいが相場で、築10〜20年くらいの古さ。その時一緒に住んでいたマンションが1DK40m2で7万くらいだったので、なんでこんなに高いんだ??と思った記憶があります。

ぽん
「2倍出して古いマンションに住まないといけないのか。。とゲンナリ。安いと駅から20~30分とか修行か?!

分譲タイプの賃貸(駅徒歩7分)で、20万くらいでした。子供がまだいないし、これ以上広い物件も今はいらないなぁと思っていたので、じゃぁ分譲マンションを買ったらどうなんだろう??と探し始めました。

分譲マンションのモデルルームは夢と希望が詰まっている

分譲マンションのモデルルームに行きましたが、みなさんセールストークが巧みで。。良いところはすごく推してきますが、微妙なところは巧妙に隠しますよね。営業スキルってスゲーと思います。なんといっても分譲マンションは、賃貸より遥かにグレードが高い内装設備が標準で付いてきます。これは、分譲を見たことがない人、住んだことがない人は、想像にないことです。もちろんその分お値段に乗ってくるわけなんですけど。

賃貸であるようなぺこぺこなクッションフロアとか、安っぽく錆びた玄関ドアとか、狭いお風呂、申し訳程度のキッチン、、そんなのとは世界が違います!!

ぽんが出会った分譲は、キャンセル住戸&先着順かつオプションもりもりだった

ぽんが前々から狙っていたN不動産のPシリーズのマンションが、最終の最終でれおぽん夫婦の希望の2LDK(広すぎない)がキャンセル住戸で残っていました。さらに食洗機やセンサー照明など素敵なオプションが付属している、けど、お値段据え置き。「「買わないわけにいかねぇ!」」と、見に行ったその場で購入を決断して契約しました。

ぽん
こんな話、作り話のようですが、本当にありました。チャンスをチャンスと見れるのも重要ということです。

もちろん親に相談とかもしておらず、事後で報告。幸いなことにお互いの家から援助をしてもらえてさらに返済が軽くなりました。もちろん援助は親によるので、運もありますね。お互い堅実な親で良かった。

かくして月々の支払いはいくらに?

ローン借入額は援助なしだと3800万でした。ローン返済方法にも、いろいろありまして、元利均等、元金均等、固定金利、変動金利、返済期間などさまざまなパラメータの組み合わせで月々の返済額が変わってきます。下の表に違いを並べて見ます。

パターン①元利均等 固定金利1.2% 返済期間30年
パターン②元利均等 変動金利0.75% 返済期間30年
パターン③元金均等 固定金利1.2% 返済期間30年
パターン④元金均等 変動金利0.75% 返済期間30年
パターン⑤元利均等 固定金利1.2% 返済期間25年
パターン⑥元利均等 変動金利0.75% 返済期間25年
パターン⑦元金均等 固定金利1.2% 返済期間25年
パターン⑧元金均等 変動金利0.75% 返済期間25年
パターン⑨フラット35(元利 固定1.36% 35年)

返済額(月)総返済額10年後返済額(月)
パターン①125,745円4527万125,745円
パターン②117,908円4245万117,908円
パターン③143,555円4486万132,155円
パターン④129,305円4229万121,180円
パターン⑤146,678円4400万146,678円
パターン⑥138,952円4168万138,952円
パターン⑦164,666円4372万150,986円
パターン⑧150,416円4157万141,470円
パターン⑨113,761円4778万113,761円

れおぽん家では、パターン⑧の元金均等、変動金利、返済期間25年を選択しています。ずっと住み続ける仮定では、一番総支払額は低いです。(これとは逆に日々の支払い額を抑えたければ、最終的に多く利息を払うことになります。)買い替えの場合では、元本からも返済が進んでいるため、支払額は元利均等よりは少なくなります。結果として、いつお金を多く払うか(ランニングコストで先払うか、返済元本でまとめて支払うか?)なので、実はそこまで大差はありません。

ぽんは利息に対して、必要以上にお金を払いたくはないし、変動金利が万が一上がった時でも元本をあらかじめ減らしておける、元金均等方式にしました。

ぽん
1点後悔しているのは、25年じゃなくて30年でもよかったなぁと。総支払いプラス70万だけど、月々の支払いマイナス2万のほうがよかったかも。借金を有効活用しきれなかった。。

さらに住宅ローン控除もあります。総返済額の1%(ただし上限あり。上限は年度によって異なる。ぽんは20万)の額が、税金(サラリーマンだと、源泉徴収税額)から確定申告をすると戻ってくる。支払い税金が多い人ほど恩恵がある制度です。共働きで、かつ片方が税金20万の控除枠を超えている場合はペアローンにするのも良いですね。2017年時点だと年40万の控除枠なので、平均年収を考えるとペアローンにする必要がないと思います。

計算してみて。。設備は分譲、支払いも分譲に軍配。

この試算によりいずれにせよ、賃貸よりもグレードが高い家に同程度のランニングコストで住めることがわかりました。選択によっては賃貸よりも安い。(ただ、これは東京23区だから、ということもあります。地方で3LDKが10万を切るところもありますし。)さらに、もし高値で売り抜けられれば支払ったローン返済金額自体も戻ってくる(戻ってこないなら住み続けたり、貸してお金を稼げばいい)ので、賃貸を選ぶ理由がなくなっちゃいました。

一般的に何を重視するかで賃貸・分譲の選択は変わる

ぽんの例をみてもらいました。賃貸だと、選択に必要な情報が決まってますけど、分譲では内装の好みから、ローンが組めるかどうか、どのように組むか、売却を途中で考えるか、など選択肢が賃貸よりも多く時間がかかります。ぽんは特に品質に対するコストが良いほう(コストパフォーマンスが高いほう)に傾きがちなので、トータルして考えて、分譲に決めました。

ぽん
同じお金を払うなら、日々の生活の満足度が高いほうが絶対幸せですから!!

地方で3LDKがとても安く借りられて、築年数は経っていても、リフォームしたばかりの物件!とかだったら、分譲は比較しても勝たなかったかもしれません。大事なことは、分譲・賃貸どちらもちゃんと自分のモノサシで比較して決めること。賃貸はここがダメ!とか分譲はここが悪い!という意見に惑わされず、ちゃんと比較して決めましょう。

  • この記事を書いた人

ぽん

夫ぽんと妻レオの2人で、それぞれ興味分野で活動した記事をどんどんアップしていくブログです。 30代同級生夫婦。結婚6年目で子供は5歳, 2歳, 0歳の3人娘がいる5人家族。夫婦共働きしています。 目標が同じ方と交流をしていきたいと思っています。どうぞよろしくお願いします!

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